Máte v plánu v brzké době něco stavět? Pokud ano, je důležité si dopředu zjistit některé důležité informace. Určitě totiž nechcete skončit s pokutou za černou stavbu a s nařízením, že ji máte neprodleně strhnout. Kdy nebývá potřeba stavební povolení? A dá se černá stavba legalizovat zpětně?
Víme to nejspíš všichni. Délka stavebního řízení není v našich končinách zrovna krátká. Někomu tedy může dojít trpělivost a může chtít otestovat pružnost systému tím, že se rozhodne postavit dům bez stavebního povolení. S tím, že povolení pak zkusí získat zpětně. To ale není příliš moudrý nápad.
Přečtěte si: Víte, co je to kolaudace?
Někdy k zanedbání povinností dochází spíš neúmyslně. Neznalost zákona však neomlouvá, takže i v takových případech musíte počítat s případnými následky.
Níže se podíváme na to, co se může stát, když budete stavbu bez stavebního povolení riskovat a také na to, co o tomto tématu říká novela stavebního zákona.
Černá stavba: Co to je?
Černá stavba je termín, který označuje stavbu či přestavbu existující stavby, která byla učiněna bez zákonného povolení. Mezi její hlavní rysy patří především to, že tato stavba není vyznačena na katastrální mapě. Případně je tato stavba na mapě zakreslena jinak, než jak stavba ve skutečnosti vypadá. Také u ní neexistuje kolaudační ani jiné rozhodnutí o možnosti jejího užívání.
V případě, že jste se dostali do situace, kdy kupujete nemovitost, ale nejste si jistí tím, zda je s ní vše v pořádku, uděláte nejlépe, když vaše kroky budou nejprve směřovat na příslušný stavební úřad, kde si můžete informace relevantně ověřit.
Tady souhlas nebývá potřeba
V zákonných úpravách se myslí i na drobné projekty, ke kterým nebývá souhlas potřeba. Může jít například o nájezd nebo sjezd na komunikaci. V pořádku by měl být i menší skleník nebo bazén. Stavební povolení ani souhlas s ohlášením nepotřebuje například ani plot. V případě, že stavba nevyžaduje územní rozhodnutí ani územní souhlas, není automaticky potřeba ani stavební povolení nebo souhlas s ohlášením.
Když se na černou stavbu přijde
V případě, že se na černou stavbu přijde, musíte vyřešit řadu nejrůznějších komplikací. Podle zákona je možné vyměření pokuty do výše 2 000 000,-. Obvykle se ale výše pokuty pohybuje v nižších řádech, což se posuzuje podle rozsahu a závažnosti. Dále může být vedeno řízení o odstranění černé stavby, což obvykle zahrnuje její zbourání.
Poměrně běžnou praxí bývá i zpětná legalizace černé stavby, ke které bychom vám doporučili přizvat odborníka. Na základě toho budete mít jistotu, že všechny úkony zvládnete stihnout ve stanovených lhůtách a nezapomenete nic doložit.
Obvykle se jde na lokální odbor územního plánování, kde je potřeba získat souhlas, že je stavba v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací. Když tato schůzka dopadne úspěšně, jde se na Stavební úřad, kde vám dají informace o tom, jaké dokumenty potřebujete zajistit a doložit. Podmínky pro schválení jsou shodné, jako u běžného řízení. Doložit se musí projekt stavby a inženýrských sítí, stanoviska dotčených orgánů, předložení revizních zpráv atd. Nakonec se stavba zakresluje na Katastrálním úřadě.
Také byste měli vědět, že u černé stavby neexistuje promlčení, takže to, že vám na ni nějakou dobu nikdo nepřišel rozhodně neznamená, že jste z problému venku. Problém navíc může hrozit i u pojištění domácnosti. V případě, že dojde k nějaké katastrofě, která bude vyžadovat pojistné plnění, opět můžete mít potíže.
Co říká novela stavebního zákona?
Do černé stavby bychom se na vašem místě nepouštěli ani z důvodu toho, že novela stavebního zákona zpřísňuje podmínky zpětné legalizace. Sice nedošlo k nulové toleranci, ve srovnání s předchozím obdobím to ale budou mít hříšníci o něco složitější.
Jednou z novinek je nutnost prokázání, že stavebník jednal v dobré víře. To znamená, že pokud se vědomě rozhodnete stavět něco na území chráněné krajinné oblasti (protože je tam třeba hezky), a dopředu víte, že byste neměli šanci na takovém místě povolení dostat, vidina zpětné legalizace černé stavby je naprosto mizivá, ne-li nemožná.
Dodatečné stavební povolení lze i přes zpřísnění podmínek stále relativně snadno získat například u různých zahradních kůlen, pergol a dalších menších zahradních staveb. Nová úprava má také zlepšit postavení obcí při vymáhání nákladů vynaložených na odstranění stavby.
Nová podoba stavebního zákona byla již schválena poslanci a 10. května se jí bude zabývat Senát, odkud se může ještě vrátit. Novela mimo jiné odsunula účinnost připravovaného zákona na 1. ledna 2024 pro nejvýznamnější, takzvané vyhrazené, stavby v plném rozsahu na 1. července 2024.
Museli jste někdy řešit problémy s černou stavbou?